FAQ

Antwort: Wenn Sie Eigentümer/in eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer Fläche im Sanierungsgebiet sind, sind Sie von der Städtebauförderung betroffen und in Ihrem Grundbuch ist ein Sanierungsvermerk eingetragen, ggf. sind Sie vom Grundbuchamt hierrüber informiert wurden (abhängig von der Eigentumsübertragung). Siehe Tabelle und Karte.

Grundstücke im Sanierungsgebiet der Stadt Kellinghusen

Antwort: Durch die Städtebauförderung sollen die öffentlichen Bereiche des Sanierungsgebietes gemäß des abgestimmten ISEKs und den darin enthaltenen Maßnahmenplan verändert bzw. aufgewertet werden. Es ist u. A. beabsichtigt, die ehemaligen zentralen Einkaufsstraßen neu zu beleben und dem Verlust an Aufenthaltsqualität entgegenzuwirken. Weiterhin sollen für öffentliche Gebäude neue Nutzungen erschlossen werden, um insgesamt dem Leitgedanken der Stadt Kellinghusen als „familienfreundliche Stadt“ zu entsprechen.

Vorbereitende Untersuchungen gem. § 141 BauGB mit integriertem städtebaulichem Entwicklungskonzept (ISEK)

Antwort: Für die Sanierung wurde das Integrierte Entwicklungskonzept (ISEK) als Grundlage erstellt, auf dem die Maßnahmen aufbauen. Die Umsetzung ist auf einen Zeitraum von 15 Jahren nach Rechtskraft der Sanierungssatzung ausgelegt. Die Sanierungssatzung ist am 24.03.2023 rechtskräftig geworden, so dass im Jahr 2038 die Sanierung fertiggestellt werden soll. Reicht diese Frist nicht aus, kann sie durch Beschluss verlängert werden. 

Antwort: Jedes Grundstück innerhalb des festgelegten Sanierungsgebiets wird im Grundbuch mit einem Sanierungsvermerk versehen. Die Eintragung erfolgte auf Ersuchen der Stadt Kellinghusen beim Grundbuchamt nach Satzungsbeschluss des Sanierungsgebietes. Die Eigentümer/innen müssen diesbezüglich nichts veranlassen und es entstehen auch keine Kosten. Dieser Vermerk zeigt an, dass die Sanierung gemäß den Vorgaben des Baugesetzbuches erfolgt und dass die besonderen städtebaurechtlichen Bestimmungen nach §§ 136 ff. BauGB zu beachten sind.

Nach Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht.

Antwort: Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 177 BauGB können unter bestimmten Bedingungen steuerlich abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass sich das Grundstück vollständig im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet und vor Beginn der Baumaßnahme eine vertragliche Vereinbarung mit dem Amt Kellinghusen abgeschlossen wird. Das Amt entscheidet, welche Maßnahmen grundsätzlich förderfähig sind. Die endgültige Anerkennung erfolgt jedoch durch das zuständige Finanzamt. Neubauten sind von der steuerlichen Förderung ausgeschlossen.

Flyer  Präsentation

Antwort: Im Rahmen der Sanierungsmaßnahme wird ein Ausgleichsbetrag (vgl. §§ 154–156a BauGB (Siehe Frage “Was sind Ausgleichsbeiträge”) fällig. Nach Abschluss der Sanierung wird dieser für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung erhoben. Bei baulichen Maßnahmen können zudem Auflagen entstehen, die in Form eines modernisierungs- und Instandsetzungsvertrags mit der Gemeinde geschlossen werden (§ 144 BauGB). Teilweise gibt es Fördermittel oder steuerliche Vorteile (§ 7h EStG), die die Belastung ausgleichen können.

Antwort: Wenn Ihre Immobilie im Sanierungsgebiet „Innenstadt“ liegt, bedarf es für bestimmte (Bau-) Vorhaben und Veränderungen einer besonderen Genehmigung durch das Amt Kellinghusen. Die in §144 BauGB geregelten Genehmigungspflichten sind nicht mit einzuholenden Baugenehmigungen gleichzusetzen. 

Zum einen, beinhaltet ein genehmigter Bauantrag nicht automatisch eine sanierungsrechtliche Genehmigung, da das Vorhaben im Hinblick auf die Erreichung der Sanierungsziele geprüft werden muss. 

Zum anderen sind auch solche Vorhaben im Sanierungsgebiet Genehmigungspflichtig, für die keine Baugenehmigung notwendig ist. Beide Anträge unterliegen eigenständigen Verwaltungsverfahren und bedürfen einer gesonderten Prüfung. Eine solche ist notwendig, um die Ziele und Zwecke der Sanierung sicherzustellen. Damit einhergehend ist vor allem die Beseitigung städtebaulicher Missstände.

Was muss bei genehmigungspflichtigen Vorhaben beachtet werden?

Bevor Sie mit einem Vorhaben starten oder einen Vertrag unterschreiben, wenden Sie sich bitte an Kontakt Amt Kellinghusen. Diese prüft, ob eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist und ob sie erteilt werden kann.

Zu den wichtigsten genehmigungspflichtigen Vorhaben und Maßnahmen nach §144 BauGB zählen u.a.

•  Bauvorhaben und Nutzungsänderungen
• befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr
• erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und/oder baulichen Anlagen (z.B. die Erneuerung von Gebäuden bzw. einzelner Gebäudeteile oder Wohnungen)
• rechtsgeschäftliche Veräußerung (Verkauf) von Grundstücken (Siehe Frage “Was muss beim Grundstücksverkauf oder -erwerb beachtet werden?”), Eigentumsänderungen
• Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (z.B. Grundschuldbestellungen)
• Begründung, Änderung oder Eintragung von Baulasten
• Grundstücksteilungen
• Abriss von baulichen Anlagen

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigungen Datenschutzerklärung Datenschutz_Einwilligung

Antwort: Mit Eingang des vollständigen Antrags beginnt die Prüffrist. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang beim Amt Kellinghusen zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags innerhalb dieser Frist nicht abgeschlossen werden, wird kann die Frist vor ihrem Ablauf per Zwischenbescheid um den Zeitraum verlängert, der notwendig ist, um die Prüfung abzuschließen; höchstens jedoch um drei weitere Monate (§ 145 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 22 Abs. 5 S. 2-5 BauGB).

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung

Antwort: Alle Grundstücke im Sanierungsgebiet haben einen sogenannten Sanierungsvermerk im Grundbuch (gemäß § 143 Absatz 2 BauGB) eingetragen. Dieser Vermerk weist auf die besonderen rechtlichen Bedingungen hin, dazu gehören unter anderem:

Jeder Verkauf oder Eigentümerwechsel muss von der Stadt genehmigt werden (§ 144 BauGB). Ohne diese Genehmigung ist der Kaufvertrag rechtlich unwirksam.

Antragstellung nur mit Kaufvertragsentwurf möglich

Ein Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung kann nur zusammen mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag gestellt werden. Erst dann ist der Antrag vollständig und kann geprüft werden. Zusätzlich sollte im Kaufvertrag (zur schnelleren Bearbeitung) der Grundstückswert sowie der Gebäudewert ausgewiesen sein. 

Mögliche Auflagen und Ausübung des Vorkaufrechts 

Das Amt kann dem Verkauf unter bestimmten Bedingungen zustimmen. Mögliche Auflagen sind zum Beispiel Instandsetzungspflichten (z. B. bei baulichen Mängeln). Zusätzlich steht der Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Sanierungsgebiet ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. 

Das bedeutet: Die Gemeinde kann anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten – zu den im Vertrag vereinbarten Bedingungen. Ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, entscheidet die Gemeinde innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags.

Antwort: Ausgleichsbeträge sind Zahlungen, die Eigentümer/innen leisten müssen, wenn ihr Grundstück durch die Sanierung an Wert gewinnt. Das Amt Kellinghusen erhebt diesen Betrag nach Abschluss der Sanierung – nicht währenddessen. Es entspricht der Bodenwertsteigerung, die durch die Sanierungsmaßnahme verursacht wurde (vgl. §154 ff BauGB). Die Berechnung erfolgt durch einen unabhängigen Gutachterausschuss, welche jeweils zu Beginn und zum Ende der Sanierungsmaßnahme die Bodenwerte ermittelt. 

Zahlungspflichtig sind die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer/innen zum Ende der Sanierung. Der Ausgleichsbetrag ist nicht gleichzusetzen mit den Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme.

Antwort: Die Sanierungsziele stellen die grundlegenden planerischen und verbindlichen Ziele dar, die mit dem Sanierungsverfahren im Sanierungsgebiet „Innenstadt“ erreicht werden sollen. Diese dienen vor allem zur Beseitigung städtebaulicher Missstände sowie funktionaler Mängel. Sie bilden die inhaltliche Prüfgrundlage im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben oder Maßnahmen nach § 144 BauGB. Die Sanierungsziele ergeben sich aus dem integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) (Stand Januar 2023) für die „Innenstadt“ Kellinghusen.

Vorbereitende Untersuchungen gem. § 141 BauGB mit integriertem städtebaulichem Entwicklungskonzept (ISEK)

Antwort: Mit dem Beschluss der Gemeinde die Sanierung als umfassendes Verfahren durchzuführen, hat die Gemeinde größere Steuerungsbefugnisse. Umfassendes Verfahren nach dem Baugesetzbuch bedeutet, dass die Vorschriften nach §§ 152-156 BauGB zur Anwendung kommen. Dazu zählt, dass am Ende der Sanierung Ausgleichsbeträge (Siehe Frage “Was sind Ausgleichbeträge?”) erhoben werden können, Höchstgrenzen für Grundstückspreise gelten und bestimmte Vorgänge unter Genehmigungspflicht gestellt (Siehe Frage “Welche Vorhaben sind genehmigungspflichtig?”) werden. Darüber trägt die Kommune Sorge, dass die Ziele der Sanierung im Interesse der Allgemeinheit nicht erschwert oder gar unmöglich gemacht werden.

Antwort: Bei Fragen, Anregungen oder Ideen stehen Ihnen die Ansprechpartnerinnen des Amtes Kellinghusen, Frau Gülling und Frau Impelmann, sowie unser Sanierungsträger, die DSK GmbH, zur Verfügung. Wir freuen uns außerdem über einen regen Austausch im Rahmen unserer „Mach mit!“-Aktion.